چرا مسکن از دسترس خارج شد؟

خروج مسکن از توان خرید خانه‌اولی‌ها، در پیش‌نویس برنامه هفتم منعکس شد. این پیش‌نویس که توسط سازمان برنامه تهیه شده است، تایید می‌کند «مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن در تهران»، با قیمت‌های سال۱۴۰۰ به نیم‌قرن رسیده است. یافته‌های طراحان برنامه هفتم درباره نامعادله قیمت و خرید مسکن نشان می‌دهد، تقاضای مصرفی پشت چهار دیوار گیر کرده است که مهم‌ترین آن‌ها به فریز زمین و آپارتمان در بازار کشوری برمی‌گردد.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

به گزارش دنیای‌اقتصاد، سازمان برنامه و بودجه کشور ضمن پرداختن به علت خروج مسکن از دسترس خانه اولی ها، چهار دیوار پیش روی خرید خانه توسط تقاضای مصرفی در کشور را معرفی کرد.

پیش نویس برنامه هفتم توسعه کشور که توسط سازمان برنامه و بودجه تدوین شده و در زمره مراحل مقدماتی تدوین برنامه اصلی است، حاوی یک فصل ویژه با عنوان «مسکن» است.

سازمان برنامه و بودجه در این پیش نویس از مسکن به عنوان یکی از ۱۲ موضوع کلیدی کشور در کنار موضوعات برجسته و مهم دیگری مثل اصلاح نظام بانکی، بهبود فضای کسب و کار، اصلاح ساختار بودجه، حکمرانی یکپارچه منابع و مصارف آب و بحث انرژی یاد کرده است. اما بخش مهم این پیش نویس فارغ از بحث سیاست‌ها تصویری از وضع موجود بخش مسکن در کشور ارائه داده است.

هر چند این گزارش با عنوان «مقدماتی و غیر‌قابل استناد» منتشر شده و نسخه نهایی نیست، اما داده‌های آماری رسمی در آن به نحوی گرد آمده که به شناسایی چهار مانع بنیادی خانه دار شدن فاقدان مسکن انجامیده است. در واقع علاوه بر انعکاس تصویر وضع موجود، این گزارش به یک سوال مهم در بخش مسکن نیز پاسخ می‌دهد؛ اینکه چرا مسکن از دسترس خارج شده است؟

سازمان برنامه و بودجه در این پیش نویس چالش بزرگ و اصلی بخش مسکن را عدم‌دسترسی تقاضای مصرفی و خانه اولی‌ها به مسکن معرفی کرده است. بر اساس این گزارش وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در کشور ما از نگاه قوه عاقله برنامه ریزی برای دولت «نامطلوب» است.

در بخش مسکن دو شاخص کلیدی وجود دارد که توصیف کننده وضعیت دسترسی به مسکن است. یک شاخص «دسترسی به مسکن» است که فرض مبنای آن پس انداز کل درآمد فرد برای خرید خانه بوده و با این فرض برآورد می‌کند که هر فرد تا خانه دار شدن چند سال فاصله دارد. شاخص دوم «مدت زمان انتظار خانه دار شدن» است که بر اساس فرض متفاوت و البته واقع بینانه تری طول دوره زمانی خرید خانه را محاسبه می‌کند. فرض این شاخص پس انداز یک سوم از کل درآمد با هدف خرید ملک است.

صرف نظر از اینکه در حال حاضر با توجه به شرایط خاص اقتصادی حاکم بر کشور میزان پس انداز خانوار‌ها به مراتب کمتر از یک سوم کل درآمد آن‌ها بوده و حتی در برخی طبقات درآمدی به صفر میل می‌کند، با این فرض اکنون شاخص دسترسی به مسکن در کشور برای واحد‌های ۷۰ مترمربعی ۳۶ سال و برای واحد‌های ۹۰ مترمربعی ۴۲ سال است. این وضعیت در تهران بغرنج‌تر است، کما اینکه خرید خانه ۹۰ مترمربعی برای تهرانی‌ها با فرض پس انداز یک سوم درآمد زمانی به درازای ۵۴ سال می‌طلبد و برای خرید خانه ۷۰ مترمربعی هم این زمان ۴۵ سال است.

به این ترتیب پیش نویس برنامه هفتم توسعه گزارش «دنیای‌اقتصاد» با عنوان «ماراتن مسکن در ۳۱ استان» را که ۲۶ مرداد امسال منتشر کرده و در آن به فاصله نیم قرنی تهرانی‌ها تا کلید خانه پرداخته شده بود را نیز تایید کرد. مبنای این محاسبه درآمد سال ۱۴۰۰ خانوار‌های شهری بوده که در کشور حدود ۱۱۳ میلیون و در تهران ۱۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

در این محاسبه همچنین میانگین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ یعنی مترمربعی ۱۲ میلیون تومان برای کشور و ۳۱ میلیون تومان برای تهران پیش فرض بوده است. سازمان برنامه و بودجه همچنین تاکید کرده که شاخص دسترسی به مسکن برای دهک‌های پایین درآمدی با فاصله معناداری بیشتر است. این فاصله زمانی طولانی تا دسترسی به خانه در حالی است که مقدار استاندارد آن در دنیا با فرض پس انداز یک سوم درآمد ۱۰ سال تعریف شده است. به این ترتیب در حال حاضر خروج مسکن از دسترس چالش اصلی بخش مسکن کشور شناسایی و از سوی سازمان برنامه و بودجه معرفی شده است.

تایید رسمی انجماد ملکی

پیش نویس برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن به این موضوع نیز پرداخته است که چرا مسکن از دسترس خارج شده است؟ عامل مخرب اول که در سال‌های اخیر مانع از خانه دار شدن متقاضیان مصرفی شده است، مساله کمبود عرضه ناشی از فریز آپارتمان‌ها توسط سرمایه‌گذاران ملکی است.

این گزارش از «عدم‌عرضه مسکن احداث شده» یا به عبارتی فریز واحد‌های مسکونی تکمیل شده توسط ملاکان به عنوان یکی از چهار دیوار مقابل خانه اولی‌ها یاد کرده که دسترسی آن‌ها به مسکن را دشوار کرده است. در واقع این پیش نویس به منزله یک تایید رسمی از وقوع «انجماد ملکی» در بازار مسکن تهران و کشور است و به نقش مخرب آن در دسترسی به خانه اشاره کرده است.

در واقع سازمان برنامه و بودجه نیز در جریان تدوین پیش نویس برنامه هفتم با بررسی وضعیت سال‌های استثنایی بازار مسکن از نیمه دهه ۹۰ به بعد، به این واقعیت پی برده که در گذشته حجمی از عرضه وجود داشته که ضمن تاثیر بر کنترل دامنه نوسان قیمت، دسترسی به خانه برای متقاضیان مسکن را نیز تسهیل می‌کرد؛ اما تبدیل شدن مسکن به تنها پناهگاه امن و بدون هزینه سرمایه‌گذاران در سال‌های اخیر موجب شکل گیری جریان انجماد ملکی در کشور شده و اثر آن به شکل کاهش عرضه بر روند‌های جاری در بازار مسکن محسوس است.

در این پیش نویس «فریز زمین» نیز به عنوان دیوار دوم مقابل خرید خانه اول معرفی شده است. اشاره این پیش نویس به عدم‌عرضه زمین به بازار ساخت‌وساز با توجه به انگیزه‌هایی که برای حفظ زمین به صورت خام در میان مالکان وجود دارد بوده و بر اساس آن یکی از عوامل دخیل در کاهش عرضه مسکن به بازار برای اجابت تقاضای مصرفی را همین موضوع معرفی کرده است. این شرایط موجب شکل گیری یک گسل پنج ساله میان تولید و نیاز مسکن در کشور شده است.

در حالی که نیاز کشور به ساخت مسکن در فاصله سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۰ معادل چهار میلیون و ۵۰۰‌هزار واحد برآورد شده بود، این گزارش نشان می‌دهد کل تولید صورت گرفته در این فاصله فقط ۲میلیون و ۴۶۸‌هزار واحد بوده است.

به بیان دیگر در طول ۵ سال مورد اشاره ۵۵‌درصد کم سازی در کل کشور نسبت به نیاز صورت گرفته است. هرچند این آمار جدیدی نیست، اما این بار سازمان برنامه و بودجه به عنوان نهاد برنامه ریزی برای قوه مجریه، در کنار ذکر این آمار تکراری واقعیت رکود تولید و رکود خرید و به اصطلاح مصرف ملک و عوامل شکل گیری در آن را نیز بررسی کرده است.

نقش مخرب تراکم فروشی در بازار مسکن

مساله یا به اصطلاح دیوار سوم مقابل خانه دار شدن تقاضای مصرفی حاضر در بازار مسکن که این پیش نویس به آن پرداخته است، «تراکم فروشی» است.

در این گزارش به صراحت قید شده که تراکم فروشی و تغییر کاربری منبع اصلی درآمد شهرداری‌ها بوده و‌سازوکاری برای ایجاد درآمد سالم و پایدار فراهم نشده است. اما این موضوع چگونه می‌تواند به منزله مانع دسترسی به مسکن عمل کند؟ مطالعات کارشناسی متعددی در این زمینه وجود دارد که نشان می‌دهد اصل موضوع تراکم فروشی به عنوان یک عامل رشد قیمت زمین در شهر‌ها به منزله موتور تورم ملکی عمل می‌کند و به ناتوانی در امر خرید خانه دامن می‌زند. در واقع مادامی که ارزش زمین و ساختمان‌های کلنگی واقع در شهر‌ها بر اساس میزان تراکم اعطایی به آن‌ها قابلیت جهش دارد، زمینه برای متورم شدن مسکن نیز فراهم است؛ کمااینکه زمین به عنوان جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن، تقریبا ۷۰‌درصد از هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی را به خود اختصاص می‌دهد.

در نهایت چهارمین مانع دسترسی خانه اولی‌ها به مسکن که در پیش نویس برنامه هفتم مطرح شده، تورم هزینه‌های ساخت‌وساز است. این گزارش نشان می‌دهد شاخص قیمت مصالح ساختمانی و همین‌طور شاخص بهای خدمات ساختمانی یا به اصطلاح دستمزد نیروی کار در اواخر سال ۱۴۰۰ نسبت به سال پایه ۱۳۹۵ (مقطع زمانی قبل از جهش تاریخی مسکن) دو برابر شده است.

به این ترتیب دور از انتظار نبوده که افزایش چشمگیر هر دو جزء هزینه‌های ساختمانی اعم از مصالح و دستمزد نیروی انسانی علاوه بر تاثیر سوء بر تورم مسکن، به عنوان یک مانع پیش روی خرید خانه شناخته شود. در واقع تورم هزینه‌های ساختمانی هم در رکود تقاضای مصرفی و هم در رکود تولید مسکن نقش داشته و به عنوان یکی از چهار مانع مقابل خرید خانه اول از سوی سازمان برنامه و بودجه معرفی شده است.

منبع: فرارو

کلیدواژه: بازار مسکن سازمان برنامه و بودجه پیش نویس برنامه هفتم هزینه های ساخت دسترسی به مسکن مسکن از دسترس بازار مسکن تقاضای مصرفی خانه دار شدن مسکن در کشور خانه اولی ها پیش نویس تراکم فروشی نشان می دهد عنوان یک خرید خانه یک سوم پس انداز بخش مسکن بر اساس

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۲۱۳۲۹۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

بازندگان اصلی مالیات بر عایدی سرمایه

نسخه اصلاحی «مالیات بر عایدی سرمایه»، سه نوع معافیت طلایی برای چند‌خانه‌ای‌ها در نظر گرفته که با هدف اولیه طرح که «کنترل و کاهش فعالیت سوداگرانه و سفته‌بازانه» است، در تضاد قرار دارد. این تور جدید مالیاتی از این منظر –معافیت‌ها- شبیه مالیات بر خانه‌خالی است. با این حال، بازنده مالیات جدید، دو گروهی هستند که نباید باشند.

به گزارش ایران جیب، نسخه اصلاح‌‌‌شده طرح مصوب مجلس تحت عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه» یا همان «مالیات بر سوداگری و سفته‌‌‌بازی» که در روزهای اخیر برای تایید نهایی و تبدیل‌‌‌شدن به قانون، به شورای نگهبان ارائه شد، حاوی تغییراتی نسبت به نسخه 1402، در «نحوه اعمال مالیاتی در بازار املاک مسکونی» است، اما برآیند این دستپخت جدید نمایندگان برای بازار مسکن برعکس آنچه باید باشد، به «مذاق چند‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها» خوش خواهد آمد و برای «خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» گران تمام خواهد شد.

بررسی‌‌‌های دنیای‌اقتصاد از آخرین متن ویرایش‌‌‌شده مالیات بر عایدی سرمایه حاکی است، طراحان، یک «معافیت طلایی» برای «مالکیت بیش از یک واحدمسکونی و معادل تعداد اعضای خانواده» در نظر گرفته‌‌‌اند که با اسم‌‌‌رمز «معافیت فرد بالای 18 سال مالک یک واحد مسکونی از پرداخت مالیات در صورت فروش بعد از دو سال از زمان مالکیت» در متن گنجانده شده است.

در کنار این معافیت ‌‌‌بزرگ که اجازه «داشتن بیش از یک خانه به یک خانوار» را می‌دهد، در معافیتی دیگر، سرپرست خانوار نیز می‌تواند «دو واحد مسکونی داشته باشد و برای فروش خانه دوم خود بعداز دو سال»، از مالیات بر عایدی معاف شود.

طراحان اما به این دو بخشش قناعت نکرده‌‌‌اند و در قالب معافیت سوم، اگر همان اعضای خانواده که هر کدام یک خانه به‌نام آنهاست، در کوتاه‌‌‌مدت (زیر دو سال)، بفروشند و بخرند (یک خانه را منتقل کنند و خانه دیگر را مالک شوند)، باز هم از مالیات بر عایدی معاف خواهند بود.

این سه چراغ‌‌‌سبز به «چند‌خانه‌‌‌ای‌‌‌ها» با اسم تعریف‌شده برای این طرح «مالیات بر سوداگری و سفته‌‌‌بازی» در تضاد است ضمن آنکه، هدف سیاستگذار را از اخذ این مالیات که «تنظیم بازار مسکن (قیمت خانه) از طریق کاهش تقاضای غیرمصرفی خرید آپارتمان و مهار معاملات مکرر» اعلام شده است نیز محقق نمی‌‌‌کند. به این ترتیب، برندگان چنین سیاستگذاری مالیاتی در بازار مسکن، همچون سیاست ناموفق اولی یعنی «مالیات بر خانه‌‌‌خالی»، همان‌‌‌هایی هستند که از نگاه سیاستگذار عامل تورم‌‌‌سازی این بخش شده‌‌‌اند.

دو گروه بازنده هستند

اما بازندگان مالیات بر عایدی، دو گروهی هستند که اتفاقا باید در امان باشند. این دو گروه دست‌‌‌کم از سال 97 تاکنون از امواج جهش‌‌‌های مکرر قیمت مسکن آسیب فراوان و بعضا جبران‌‌‌ناپذیر دیدند؛ یعنی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها (مصرفی‌‌‌ترین نوع تقاضا) و سازندگان (سرمایه‌گذاران ساختمانی).

خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها قدرت خرید را از دست دادند و سازنده‌‌‌ها نیز چوب «رکود خریدهای مصرفی و افت تاریخی حجم معاملات مسکن» را خوردند و در نبود خریدار پایدار در بازار، امکان سرمایه‌گذاری مجدد ساختمانی را از دست دادند.

اما خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها چطور ضرر می‌کنند؟ بازار مسکن پس ‌‌‌از استارت مالیات بر عایدی سرمایه با این مدل اشکال‌‌‌دار، در مسیری قرار می‌گیرد که از یکسو، «امکان خرید سرمایه‌‌‌ای واحد مسکونی» از کانال‌‌‌های خاص تدارک‌‌‌دیده شده -همان معافیت‌‌‌های دوگانه- تضمین می‌شود و از سوی دیگر، چندخانه‌‌‌ای‌‌‌ها به «نگهداری بلندمدت واحدهای مسکونی» برای کسب معافیت مالیاتی، تشویق خواهند شد و چون در بلندمدت، رشد قیمت ملک نه‌تنها از تورم که از بازدهی خیلی از بازارها، ‌‌‌ با فاصله زیاد، ‌‌‌ بیشتر است، تشویق به این مدل «سرمایه‌گذاری ملکی» با ابزار مالیاتی، ‌‌‌ یعنی تحقق ضدهدف در سیاستگذاری برای بخش مسکن. چرا که در شرایطی که نگهداری بدون استفاده آپارتمان در بلندمدت هزینه‌‌‌ای برای مالک ندارد، حتی بازار اجاره هم از این مسیر نفع نخواهد برد و مصرف‌کننده‌‌‌های بازار مسکن آسیب خواهند دید.

با این حال، صاحب بیش‌‌‌از دو واحد مسکونی که هر دو ملک به‌نام خودش است، اگر خانه‌‌‌دوم خود را زیر یک‌سال از زمان مالکیت بفروشد، مشمول مالیات می‌شود. مالیات تعریف‌شده بر عایدی سرمایه ملکی در حالت کلی به‌صورت «نرخ‌های پلکانی 5 درصد، ‌‌‌ 10‌درصد و 25 درصد» تعیین شده که دو نرخ اول تا سقف 100 میلیون عایدی واقعی (حذف عایدی ناشی از تورم از کل عایدی) و نرخ سوم بیش از این رقم را شامل می‌شود. این نرخ‌ها برای مالکی که زیر یک‌سال، ملک دوم خود را بفروشد، با 10‌درصد نرخ اضافه، اعمال می‌شود.

سازنده‌‌‌ها چطور ضرر می‌کنند؟

نسخه مصوب مجلس برای مالیات بر عایدی سرمایه، درباره «وضعیت سرمایه‌گذاران ساختمانی» یا همان تولیدکنندگان مسکن -سمت عرضه واحد مسکونی در بازار- مسکوت است به این معنا که تکلیف سازندگان را به عنوان ضلعی از بازار مسکن که در سال تعداد قابل‌توجهی واحد مسکونی ساخته‌‌‌شده را به عنوان مالک به فروش می‌‌‌رسانند روشن نکرده است؛ نه معافیتی به صراحت برای این گروه تعیین شده و نه اسمی از آنها برده شده است.

با این حال، از آنجا که سازنده‌‌‌ها طبق روال سنتی این بازار، مالکیت واحدهای مسکونی در حال ساخت را بعضا به نام اعضای خانواده‌‌‌شان در قراردادهای مشارکت‌‌‌ساختمانی می‌کنند و این واحدها با این مدل مالکیت با توجه به مدت زمان ساخت و فروش که زیر دو سال است، ‌‌‌ به بازار عرضه می‌شود، عملا مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شود.

حتی اگر همه واحدهای مسکونی در حال ساخت به نام سازنده باشد، این هم کل «تولیدات و سرمایه‌گذاری مولد فرد سرمایه‌گذار» را مشمول مالیاتی می‌کند که قرار است از سرمایه‌گذار غیرمولد ملکی اخذ شود.

تبعات این خطای سیاستی از نگاه صاحب‌‌‌نظران اقتصاد مسکن، «کاهش انگیزه ساخت‌‌‌وساز در سرمایه‌گذاران (سازنده‌‌‌ها)» و «کاهش عرضه مسکن جدید در بلندمدت» خواهد بود که عارضه ثانویه آن، سمت تقاضای مصرفی را تحت‌‌‌تاثیر قرار خواهد داد.

سازنده‌‌‌ها که طی این سال‌ها با «تورم تولید تاریخی» روبه‌رو بوده‌‌‌اند، با این مدل مالیات بر عایدی سرمایه، باید حدود یک‌چهارم «سود واقعی حاصل از زمان خرید ملک کلنگی و فروش واحد نوساز» در جریان ساخت‌وساز را به عنوان مالیات بپردازند. این برای سازنده‌‌‌ها غیرقابل تحمل است.

در این باره غلامرضا سلامی در شماره جدید تجارت‌‌‌فردا در یک میزگرد که با حضور داود سوری برای بررسی ابعاد موضوع مالیات بر عایدی سرمایه برگزار شده بود، اثر منفی این مالیات در بخش مسکن را «اختلال در ‌سازوکار بازار» و آسیب به سمت عرضه عنوان کرده است و در عین حال، این مالیات را عاملی برای قفل‌‌‌شدن بازار معاملات ملک می‌‌‌داند. داود سوری نیز از سیاستگذار خواسته است، ریشه انتظارات تورمی را مهار کند نه اینکه همه مشکلات بازار مسکن را به گروهی از معامله‌‌‌گران نسبت دهد.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، آنچه به تحریک تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک منجر شده، اولا تورم سطح بالا و انتظارات تورمی بوده است و دوما نبود ابزار مناسب پوشش ریسک در برابر تورم. این دو عامل باعث شده طی سال‌های اخیر بخشی از سرمایه‌‌‌ها برای در امان ماندن از تورم، وارد بازار ملک شود.

این هجوم باعث شد طی دهه 90، قیمت واقعی مسکن به شکل بی‌‌‌سابقه‌ای افزایش پیدا کند؛ بیش از دو برابر. با این حال، حتی اگر سیاستگذار تصور می‌کند، راه کنترل تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن، اخذ مالیات است، آن را هم بیراهه رفته و مالیات را به گونه‌‌‌ای طراحی کرده که تقاضای سرمایه‌‌‌ای از «تور» به‌راحتی عبور می‌کند و آن که نباید در تور بیفتد، گیر می‌کند.

مالیات مشقی عایدی بر سرمایه ملکی، دومین نوع مالیات معیوب برای این بازار است. دو سال پیش مالیات بر خانه‌‌‌های خالی تصویب شد و در آن، داشتن سه خانه از مالیات معاف شد؛ یک خانه در شهر اصلی، یک خانه در همان شهر به نام اعضای خانواده و یک خانه در شهر فرعی.

کانال عصر ایران در تلگرام